合肥瑶海区YH202102号地块规划出炉，琥珀东辰里项目详情曝光

土地拍卖消息：3月5日土地拍卖中，合肥城建以1338万元/亩竞得瑶海区YH202102地块，总价122945.64万元，住宅楼面价10034.95元/㎡，溢价率为28.65%。自持面积43600平方米。目前，该项目规划已正式发布。根据规划图，疑似项目名称为琥珀东辰里。

规划细节

根据规划，该项目A地块为住宅用地，总建筑面积86419.19平方米，其中地上建筑面积（​​容）63892.96平方米，容积率2.0，建筑密度20%，绿地率40%。 B地块为住宅用地，总建筑面积91491.83平方米，其中地上建筑面积（​​容量）68536.98平方米，容积率2.2，建筑密度18%，绿地面积率为40%。

项目拟新建住宅26栋，其中A地块18层小高层3栋、25层高层1栋、8层平房9栋； B地块规划18层高层2栋、26层高层1栋、27层高层1栋、别墅9栋，8层平房。另有 1,373 套单位即将进入市场。

土地规划总体规划

住宅区规划透视效果图

幼儿园规划透视效果图

平面图鸟瞰图

据悉，合肥城市建设发展股份有限公司是安徽省首家上市房地产企业。是一家具有国家一级开发资质、信用等级AAA的房地产企业。 2008年1月在深交所成功挂牌上市，成为安徽省首家上市房地产企业。合肥城建的“琥珀”品牌在安徽家喻户晓。

作为安徽重要的本土品牌地产，合肥城建多年来发展并不顺利，但近两年开始快速发展。

2020年销售额将达到54亿，是2018年和2019年销售额的总和。净利润将从2018年的2.47亿增长到2020年的7.6亿。截至2021年中期，预计2021年上半年利润为为4.3亿至5.7亿。 。

截至2021年一季度，合肥城建资产负债率为66.%，有息负债36.5亿，现金流17亿。房地产三条红线都没有被踩过。同时，上半年获得四块好地块，以12.29亿元成功拿下瑶海区YH202102地块，以总价8.96亿元成功拿下新站高新区XZ202地块。蚌埠市蚌山区蚌瓜23号地块105号地块（2021年）以总价7.76亿元竞得，长丰县CF202105地块以总价1.88亿元成功竞得。

从取得的地块来看，其中3块为合肥市住宅用地。保费基本在30%，自持面积大。该地段属于合肥瑶海、新站、长丰典型刚性需求区域。未来开盘不用担心卖掉，但溢价30%的土地显然会吃亏。下半年，国家土地拍卖溢价15%的标准已基本确定。上半年，抢拍受损严重。由于注册价格等限制，未来销售毛利将受到限制。

土地审查

瑶海区YH202102号地块位于瑶海区临泉东路以南、通达路以东。出让土地面积99.41亩（其中住宅用地91.28亩，幼儿园8.13亩）。

该地块面积比例：住宅A地块≤2.0，住宅B地块≤2.2，幼儿园≤0.8；绿地率≥40%； A地块建筑密度≤20%，B地块建筑密度≤18%，幼儿园≤35%；参考地价约1040万元/亩，幼儿园地价100万元/亩（拍卖期间，幼儿园用地价格固定，住宅用地价格变动）；投标保证金约2亿元；最高价约为1338万元/亩。

投标条件：投标人必须是企业法人。企业法人必须具有中华人民共和国房地产开发一级资质，注册资本不低于5亿元人民币。中标单位须按规划同时建设一所12级幼儿园。

中标单位须按规划建设文体活动室和户外文体活动场地（文体活动室按200㎡/1000人标准配置配置；户外文体活动室按200㎡/1000人标准配置配置；场馆按照400㎡/1000人标准配置配置，单个场馆面积不低于200㎡）。

陆地卫星地图

回顾3月5日当地的拍卖，每一块土地的竞争都异常激烈。最先出现的是瑶海区的热门地块。房地产公司频频竞标。拍卖开始仅10分钟价格就达到最高价，并很快进入竞价自持阶段。经过近30分钟的激烈角逐，合肥城建最终以总价122945.64万元拿下瑶海区YH202102地块，单价1338万元。 /亩，住宅A地块楼面价格为10034.95元/平方米，B地块楼面价格为9122.68元/平方米。溢价率为28.65%，竞争性自有面积4.36万平方米。

交通设施：该地块属于瑶海龙岗路段，紧邻主干道龙岗路，距地铁2号线东十埠站约800米，周边还有132路、146路等多条公交线路、233号。立体交通十分便利。

商业配套：附近有嘉联超市、万环购物广场等。

医疗资源：合肥市瑶海区龙岗医院、合肥仁德医院。

教育配套：对面是合肥高升学校（东校区），西边是国丰中学，附近有静安瑞泰幼儿园等。

周边住宅：周边大部分二手房价格普遍在15000元/㎡以上。未来市场竞争很少。有文怡瑞泰和花园、晶晶雅园、琥珀名城名园。房价在15000元/㎡左右，适合刚需购房者。

图派研究院的点评

2021年1月7日，瑶海官方发推文提到：正在编制的合肥市“十四五”规划，揭示了合肥“一区四级”中央体制架构的规划意图。简而言之，就是把合肥各个板块的发展分为一个区域、四个层次。 “一区”是城市的中央活动区（CAZ），即萝岗-滨湖中心活动区，一级中心包括滨湖中心、天鹅湖中心、老城中心、东部新中心。

这是官方媒体首次提及合肥“十四五”规划和“一区四级”中央体制架构。

“一区四级”第一区是指城市中心活动区：萝岗中心活动区；四级中的第一级是指合肥的主要中心城区：老城区中心区、天鹅湖中心区、东部新中心区、滨海区。湖中心；二、三、四级中心分别为主城副中心、区域中心、社区中心。

合肥东部新中心规划区地图

从某种程度上来说，萝岗中央活动区、老城中心、天鹅湖中心、东部新中心、湖滨中心这五个点将是合肥未来发展的重中之重。

从这五点来看，东部新中心的龙岗板块无论从价格、未来发展、收购难度等方面，都是“十四五”开局2021年最应该买入的板块。无论是急需、投资还是改善型购房者，这个判断都适用。因为龙岗板块已经具备了“合肥东部新中心”的面貌。

几年前，肥东新盘还在10500/㎡左右徘徊，瑶海新盘也在13000/㎡左右。大约一两年时间，有“合肥房价洼地”的龙岗地区新房价格已经上涨了2000元/㎡。

从这个角度来看，虽然很多人对东部新中心仍然有“合肥待开发”的印象，但不得不承认，在合肥房价调控的大环境下，龙岗的新房涨幅也超过了15%。

值得注意的是，无论是瑶海还是肥东，龙岗的新房平均面积都达到了110平方米以上。从开发商和购房者的角度来看，龙岗已逐渐从“刚需”走向“改善”的新房市场。

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