合肥楼市投资指南：本部学区房为何成为下一个茅台，6年内涨幅惊人

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我们知道中国股市前年见顶后出现了大跌的情况。然而，茅台在经历了短暂的下跌之后，却继续上涨并且屡创新高。从 2005 年到现在，茅台累计上涨了 100 倍。大家都清楚茅台是好的，但都觉得它在短线上涨方面比较缓慢。不过，它一直在持续上涨，所以回过头来看，它的涨幅是非常惊人的。那么，合肥楼市中有没有这样的品种呢？我认为是有的，至少在这 6 年里是有的，那就是本部学区房！

北京最好的学区房价格已接近 40 万每平方。合肥目前最贵的学区房在 4 万左右。许多新建小区都以学区作为卖点。实际上，每次中考排名靠前的学校始终是那几所熟悉的学校。包括滨湖的很多学校都存在不确定性。但很多家长不敢去冒险。因此，各名校的本部成绩一直处于领先地位。

合肥本部的学区房大多位于老城区，有许多小区属于大家口中的老破小，几乎没有新房。这波房价上涨中，本部的上涨明显弱于新区，原因是新区可以利用杠杆，而很多老破小的房龄较长，必须一次性付款，无法获得贷款。所以在城市房价暴涨的过程中，本部的老破小不是很好的投机品种，但它们是长期投资的品种。

本部学区房的上涨来自内因 ！

稀缺促使本部学区房价格上涨。我们都知晓，只有在浪潮退去后，才能看清谁在裸泳。在 2010 年至 2015 年合肥房价稳定期间，学区房成为了明星。合肥最顶尖的学区新房合作经济广场实现了从 1 万到 2 万的跨越，在全市涨幅中位居第一！当然，2016 年合作经济广场也跟随合肥楼市完成了从 2 万到 4 万的跨越！2013 年的时候，省委小高层的价格就已经达到 1.7 万了。2014 年，安居苑小户型的二手房价格接近 2 万。由此可以看出，学区房的上涨主要是由于强大的需求导致的，并且基本上都是二手房。你们瞧不上的那种又老又破又小的学区房，其生命力十分顽强。不管行情如何变化，它都始终保持坚挺。单价在不断刷新新高。即便合肥最近很多区对二手房进行调控，导致其下跌，但本部的二手房很多却逆势上扬！

哪些是好的本部学区房？

北京市不存在初中学区房这一概念。所谓的北京学区房指的是小学。在合肥，除了小学，还有初中也被纳入学区房范畴。实际上，大城市都很重视小学教育。合肥人的观念目前相较于这些大城市较为落后。很多合肥家长对小学教育重视程度不够，认为只要能上好的初中就可以了。但合肥比很多城市幸运，因为好的初中旁边基本都有好的小学。所以 45 中本部、48 中本部、42 中本部、50 中东西新校区等都是不错的学位房。万科森林这几年的新房发展速度很快，它迅速追平了万科城市之光。这一现象表明，学区效应要比地铁效应更显著。

南门加45中 无敌学区房！

目前合肥房价最高的小区为合作经济广场，它拥有南小本与 45 中本的组合，这是无敌的顶级学区配置。本部学校未来面临的压力在于，随着新建小区教育资源的提升，可能会稀释本部的含金量，就像近 2 年 50 中新的崛起那样。然而，本部学校是一个学校的王牌，倘若本部倒下，又该如何开启新小区或分校呢？本部一定是各个名校重点关注的对象。然而，未来本部学校的成绩可能会出现下滑的情况。因此，选择本部学校是非常重要的。例如 45 中本部和 42 中本部，由于它们相距较近。42 中当年有很多生源来自省委省政府，如今随着省府的搬迁，42 中未来的生源具有不确定性。相比之下，45 中本部更具保障。

什么人再买南门加45中的老破小？

学生取得好成绩离不开外在原因，其中好的学校和重视教育的家长很重要。在市区购买老破小的家长是非常重视教育的中产阶级。其一，能够买得起老破小的大多是中产，很多房子的价格在 80 万到 130 万之间且需一次性付款，这表明家长家庭条件较好。其二，购买老破小的家长基本都在陪读，他们为了教育放弃了在其他区域的大房子，专心陪读几年，就如同赵薇演的电视剧《虎妈猫爸》那样，这充分体现了家长对子女的教育重视程度，也印证了成功并非偶然，必须付出心血和汗水，正所谓种瓜得瓜，种豆得豆，房子可以再次购买，但孩子的教育却无法重来！

为什么我认为南门加45中的老破小未来6年涨50%

上图是2009年合肥出生人口

昨天查看了各个区域的老破小均价。我觉得南门加 45 中的老破小更具竞争力。目前它比其他老破小价格高不了多少，均价大概在 1.9 万到 2.3 万之间。合作经济属于次新房，所以不计算在内。我认为它可以涨价，是因为目前 1.9 到 2.3 万的价格，基本是 2009 年出生的那批小孩的家长决定的。加上后来迁到合肥的，也就是 6 万合肥家长决定的价格。但我们知道 2016 年新生儿比 2009 年增长了一倍，大概出生了 10 万左右。再加上这几年合肥人口大量涌入，6 年后面临上小学的家庭可能有 15 万。所以这一两千套可以流通的二手房（有的人住了也没打算流通），从 2017 年的 6 万合肥家庭关注，到 2023 年可能有 15 万人关注。这 6 年多关注的人要翻一番。随着未来几年合肥家长进一步关注学区房，这么稀缺人人都想买的产品，你觉得能不涨吗？我保守估计涨幅为 50%，基本就算一年能涨 7%。这些老破小的租金很贵，目前基本能达到年收益 2%。这样一年就能达到 9%的回报，属于长期稳定安全的品种。我建议学区房买 65 平方以下的户型，总价低。30 平方的最好。学区房是合肥中产阶级的最后堡垒，若底线被攻破，未来合肥阶层就会彻底被固化。

很多家长提出了要求，所以今天写了一篇文章，这篇文章是关于学区房的。学区房在合肥楼市中就如同永恒的明珠一般。祝愿大家周末能够快乐！

张弦是合肥楼市的独立评论员。他的观点仅作参考。若觉得写得不错，欢迎转发评论。新朋友别忘了关注他的微信号！可直接点击最上面的“张弦哥”，或打开微信平台，添加公众号“张弦哥”，也可直接搜索 hfzhangxian，这样每天就能看到最新房产信息。