合肥二手房市场分析：学区房与法拍房价格差异原因揭秘

近日，合肥二手房市场出现了一组非常特殊的数据。

45中学本部+南小学学区房-人民巷21号，以60224元/㎡成交，创下合肥二手房成交价格历史新高。

蜀山区一处止赎房屋——新旺华府骏园，单价约8742元/㎡，面积约144.27㎡，但无人报名。

6万和8千都是合肥市区的房产，但是价格相差很大。造成这种差异的原因是什么？今天我们就来聊聊合肥的二手房。

NO.1 |一

我们先来看学区房。打开链家网，你会发现合肥成交单价最高的基本都是45中学+南小学学区房。

此外，这些房屋还具有三个显着特点：单价高、面积小、成交快。

学区房在合肥市场不用说是“硬通货”，其中双学区小户型最受欢迎。

例如，上述人民巷21号20.59平方米的房屋在挂牌一天内就售出，均价为60224元/平方米，创下了合肥二手房交易价格的新纪录。

此外，学区房的房价也在快速上涨，例如：

庐阳区人民巷4号，均价44403元/㎡，一年内上涨32.5%；

蜀山区同和易居同惠（南苑），均价34472元/㎡，一年内上涨31.2%；

滨湖区文华阁均价35321元/㎡，一年内上涨16.8%...

毫无疑问，学区房站在合肥二手房市场鄙视链的顶端，但与此同时，合肥市场也有一些楼盘处境不佳。

近日，阿里拍卖挂牌了一套新旺华府骏园房屋，总价126万，面积144平方米。等效单价仅为8742元/平方米。不过，目前还没有人报名参加拍卖。

新望华府君园位于50中学望江路校区学区黄前望地段，望江路与前山路交汇处，地铁3号线经过。这种地铁学区房，位置好，设施好，学区好。应该是很好吃的

但安居客数据显示，新网华府君园的房价三年没有上涨，甚至下跌了3%。

据了解，新旺华府君园小区开发商此前资金链断裂，部分业主房产被抵押。部分居民尚未成功申请房产证。此外，该住宅物业也因租户数量多、人员进出复杂而受到诟病。

NO.2 | 2

一套房子成交价6万元/㎡，一套房子售价8000元/㎡没人要。买房你会如何选择？

我从链家网最新的成交列表中挑选了一些二手房的成交记录。

1.合肥云谷。今年6月，一套111平方米的房屋成交，单价为17056元/平方米；今年8月，一套111平方米的房屋成交单价为19820元/平方米，两个月内上涨了2764元/平方米。

合肥云谷曾是滨湖热门限价楼盘。大多需要全额付款和高额首付，买房的门槛相当高。现在看来，购房者的预期回报并没有失望。

2.公元天下。去年12月，一套97平方米毛坯房成交，单价16399元/平方米；今年8月，毛坯房销售单价为18550元/平方米，8个月内上涨2151元/平方米。

AD天下也是滨湖限价楼盘。虽然不如云谷那么受欢迎，但仍然受到很多购房者的追捧。

3.万科森林公园。去年8月，一套110㎡装修房成交，单价23281元/㎡；今年8月，一套111平米装修房成交单价为25828元/平米，12个月上涨2547元/平米。

然而，正常的市场有起有落。在高频波动的市场中，仍然存在不涨反跌的项目。

1.白金汉宫。近日，一套40年楼龄公寓出售，面积52㎡，单价10061元/㎡，成交周期451天。

据了解，2012年白金汉宫公寓价格为7500元/平方米，住宅价格为7700元/平方米；如今，8年时间，价格只上涨了2200元/㎡。考虑到装修费+交易税，基本上很难盈利。

此外，目前社区住宅成交均价约为14000元/㎡，较公寓涨幅明显。

2、地矿局327大队生活区。从名字上看，这似乎是一个有一定历史的社区。近日，一套53㎡的房屋成交单价仅为8906元/㎡，成交周期达到543天。

据了解，该小区建于1990年，楼龄已有30年。社区环境和配套设施不可避免地相对不足。即使该小区位于地铁2号线沿线，对房价的帮助也不大。

3.保利·罗兰春天。今年7月，一套88㎡房屋成交，单价11618元/㎡；去年12月，一套88平米的毛坯房以11478元/平米的单价出售。半年多来，房价基本保持不变。

此外，该小区2016年销售价格约为9200元/㎡。

通过比较这些案例，您发现了什么？

1、房价上涨的社区基本上在区位上有优势。西南地区表现更为突出。这并不意味着西南地区的住宅区一定会涨价，而是说西南地区涨价的概率更大。

2、不涨反跌的房屋中，40年楼龄的公寓和危房占了一部分。此类住房没有突出亮点，或者在物业、环境等方面存在明显短板，房价缺乏上涨动力。

3、增速较为明显的社区拥有多个价值点，如学区、品牌等。 “在更便宜的地方”买房的万无一失的方法不再适用。买房的时候，要看品牌，还要看学区。

NO.3 |三

虽然都说房子是用来住的，不是用来炒的，但如果自己花大半辈子买的房量不升反降，谁会好受呢？所以，对于现在的购房者来说，买房的逻辑非常重要！

1、核心价值观决定未来兴衰

瑶海、肥东增长乏力是事实，滨湖、高新引领全市增长也是事实；双校学区房坚挺是事实，老小公寓越卖越便宜也是事实。

区位带来的优势、学区带来的价值、品牌带来的溢价是楼盘的核心价值，会直接体现在价格上。

2.什么时候买房最好？

如果你实在无法忍受等待，我也厌倦了等待。如果你想等房价下跌后再买，你很可能只会买一个价格上涨疲软的糟糕交易。

从房地产市场周期来看，房价总是呈螺旋式上涨，购房者能做的就是寻找短暂的窗口期。

仅看今年，7月份合肥二手房成交总面积95.61万平方米，环比增长3.03%，同比增长9.42%。二手房市场持续火爆。

8月，新盘不断促销，楼市越来越火爆。 “金九银十”来临，房企将利用节点释放大量房源和优惠。这个时候，如果你感兴趣的房源有优惠，千万不要错过。

没有合适的房源也不用担心，12月底也是房产的交割点。

3、主流购买力变化，纯刚需订单溢价能力有限

相信大家都发现了，今年的热门楼盘不是万元楼盘或者限价楼盘，而是更贵、更稀缺的楼盘。当限价红利逐渐消失，买房逻辑也会发生变化。

原来买房关注价格的时期已经过去，合肥新改造完善的客群继续发力。今年以来，合肥市已售楼盘总价在200万元以上的房产占比达44%。曾经只有20%的改善后的客户群现在几乎与刚性需求持平。

来自钻石的数据

一个城市的房价是由该城市的主流购买力决定的。新装修、改良房的买家更注重地段、品质、品牌。未来，二手房市场优质房的上限将会更高。

NO.4 |四

结论

回到开头的话题，房价有涨有跌，合肥二手房市场分化越来越明显，进入两个极端。即使在同一地区，不同社区之间的价格差异仍然存在，给购房者带来越来越大的挑战。虽然“房子是用来住的、不是用来炒的”是核心基调，但“稳定”并不是静态的稳定。房地产价值随着需求而变化，这是不变的市场规则。还是那句话，千万不要抱着暴富的心态买房，而是可以从投资的角度来判断。如果你有更多的常识，你就不太可能掉进坑里。当买房的机会出现时，你就可以抓住它。