7月18日昆明市发布通知，促进房地产市场平稳健康发展

7月18日

昆明市人民政府网站发布

关于印发昆明市进一步促进房地产市场

平稳健康发展若干措施的通知

昆明市人民政府网站截图

昆明市市政府办公厅发布了一则通知，该通知旨在印发昆明市为推动房地产市场持续稳定增长而制定的若干具体措施。

各县级及市级人民政府，市政府下辖的各委员会、办公室和局，滇中新区管理委员会，各开发区、度假区和自贸试验区、经济合作区管理委员会，以及相关直属单位：

《昆明市促进房地产市场平稳健康发展的一系列举措》已获市政府批准，现正式发布予大家，望各位严格实施。

昆明市人民政府办公室

2023年7月17日

（此件公开发布）

昆明市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施

为确保严格执行党中央、国务院关于“房住不炒”的指导方针，深化实施“稳定土地价格、稳定房屋价格、稳定市场预期”的工作宗旨，满足居民刚性和改善性住房需求，推动全市房地产市场持续稳定和健康发展，特制定以下措施：

一、调控开发供应

综合考虑城市区域发展状况、商业商务用房库存水平等因素，需合理设定每年商业商务用地的供应量，并科学地调整土地供应的节奏。对于商业商务用房去化周期超过36个月的县（市）区或开发（度假）区，在确保不影响批而未供和闲置土地的处理的前提下，可以暂时延缓商业商务用地的供应。同时，应结合市场需求，合理制定土地供应的具体计划。

在土地出让之前，相关政府或管委会需依据片区的控制性详细规划以及商业商务用房的配置和去化状况，确保公共服务设施及基础配套设施的承载能力得到满足后，可以依照规定程序提出申请，对新增供地中的商住比例或商业商务用房的开发规模进行调整，并依法进行控制性详细规划的修订。

对那些已经供应但尚未开发的商业商务用地，在确保公共服务设施及基础配套设施能够满足需求的基础上，房地产开发企业可以向当地政府或管委会提交申请。在得到当地政府或管委会的审核与批准后，可以依法适度减少商业商务用房的开发规模。此外，房地产开发企业还可以向当地政府或管委会申请，将商业商务用地转换成托幼、养老、教育、文化、体育、停车等公共服务设施用地。当地政府或管委会将根据项目所在区域的人口规模以及公共服务和基础配套设施的现状，研究并制定相应的调整方案，然后报送市级自然资源规划部门，按照既定程序进行审议。

立即停止实施《市自然资源规划局、市住房城乡建设局、市城市管理局、市市场监督管理局联合发布的〈关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见（试行）〉通知》（编号昆自然资规联〔2021〕13号）中的第十一条和第十七条内容，即“办公用房分割单元的建筑面积不得低于300平方米每间”以及“最小产权分割单元的建筑面积不得低于300平方米每间”的规定，而该通知中的其他条款则依然保持有效性。

二、强化要素保障

需对散布的房地产用地进行统一整合，房地产开发企业需依照零星用地整合的相关规定，足额上交零星用地整合的履约保证金，或者选择以即索即付的银行保函来替换履约保证金，在此情况下，可发放建设工程规划许可证（正本）。当地政府（或管委会）需主动推动零星用地的整合工作，并确保在项目规划核实之前，完成零星用地的整合工作。

六、对于通过出让途径获取国有土地使用权的企业，在签署土地出让合同之际，相应的属地自然资源和规划管理部门将同步颁发《建设用地规划许可证》。

房地产开发企业可依照土地出让合同以及技术审查的必要条件，向当地自然资源规划部门提交《建设工程规划许可证》（副本）的申请。当地政府或管委会应当将规划方案的第三方技术审查所需经费，纳入同级的财政预算中，并确保其得到充分的保障。

对于规模庞大、建设周期较长的房地产项目，只要项目符合相关规范标准并具备分期分阶段投入使用的条件，房地产开发企业提出申请后，相关部门可酌情增多规划核实阶段的批次安排。

对于房地产开发项目预售区域内的土地抵押情况，应当将解除土地抵押的期限从原本的6个月调整，延长至12个月。

房地产开发企业于小区开发过程中所建配套公共设施，在土地增值税清算过程中，若产权归全体业主所有，或设施建成后无偿移交给政府及公共事业单位用于非营利性社会公共事业，则其成本与费用准予扣除。

持续推动解决不动产历史遗留问题的清理与化解工作，将《昆明市关于加速解决不动产历史遗留问题攻坚行动的实施方案》（昆不动产化遗办〔2021〕1号）以及相关联的政策文件的有效期延长，使其与当前文件的规定保持一致。

三、优化项目规划

居住或商住混合用地上建设的配电设施，不纳入容积率计算。自2023年5月1日起，此类用地所必需配备的社区服务站点、文化活动中心、体育活动场所、社区卫生服务点、养老服务机构、生活垃圾分类收集及处理设施、以及公共卫生间等建筑，均可不计入容积率。

在文件印发之前，市城乡规划委员会已对规划方案进行了审议，并予以批准。同时，城市更新改造项目中的应拆迁总建筑面积已超过50%的实际拆迁工作已经完成，因此，可以依据已审议通过的方案中规定的居住用地容积率指标进行执行。

十四、对于二环路之外的城市更新与改造工程中，尚未进行土地出让的部分，所属地区的政府或管委会有权依照规定流程提出规划变更的申请。变更后的整体开发规模不得超出原有的总量，同时，住宅用地的容积率必须符合当前的政策标准。此外，还应确保新增居民在教育、养老等方面的公共服务设施得到妥善安排和实施。

位于现有或已启动建设的轨道交通站点周边五百米区域内的城市更新与改造项目用地，其配套建设的机动车停车位数量应依据项目交通影响评估结果进行合理设定，且该数量不得低于昆明市城乡规划管理技术规定中规定的配建标准的0.75倍。对于已出让土地的城市更新改造项目，无需对车位配建要求进行规划条件上的调整；若项目已获得建设工程规划许可证，则必须依照规定流程提出附图变更的申请。

保障性租赁住房项目无需配套建设中小学和养老设施，这些责任将由当地政府或管委会在区域内进行统一规划。然而，根据《昆明市城乡规划管理技术规定》，项目内必须配备幼儿园以及其他居住区所需的公共服务设施。此外，对于车位配建，应确保每100平方米居住面积至少配备0.5个车位。已出让土地的车位配建标准无需调整规划条件；若已获得建设工程规划许可证，则必须依照规定流程提出附图变更的申请。

经市府院联动领导小组研究决定，对于确有必要通过调整规划来处理的烂尾楼或保交楼项目，当地政府或管委会可以依照规定程序提出控规调整的申请。所提出的控规调整方案必须符合公共服务配套设施的相关要求。房地产开发企业或破产管理人需根据调整后的规划条件，依法补足土地出让金，才能办理后续的土地和规划手续。若应补缴的土地出让金金额为负数，则不予退还。

四、促进居住消费

自本文件发布之始，一年内购置新建住宅并完成相关网签备案手续，同时持有契税缴纳证明的购房者，将获得所缴契税金额一半的补贴。对于生育二孩、三孩的家庭（新生儿户口需在昆明市登记），补贴比例分别为所缴契税总额的80%和100%，补贴上限为3万元。属地政府或管委会依据属地化管理原则，承担着筹集、审核以及发放补贴资金的直接责任。

充分挖掘住房公积金在民生保障方面的潜力，积极研究并推出适用于灵活就业人员加入住房公积金体系的相关政策。对于在昆明缴纳住房公积金的灵活就业人员，提供存款补贴、租赁住房优惠等多样化支持措施。

提升住房公积金增值收益的运用效能，使其能够通过多种途径汇聚保障性住宅和租赁住宅资源，致力于缓解中低收入家庭、新市民以及青年群体等面临的住房难题。

生育二孩家庭的住房公积金缴存者及其家庭在购置首套自住房时，其可申请的住房公积金贷款上限将提升至原标准的120%；而生育三孩的家庭，该上限将上调至原标准的130%。

推广存量房屋“抵押过户”一站式登记服务。对现有存量房屋的网签及登记流程进行深化优化，确保交易资金安全的同时，消费者无需提前偿还剩余贷款或解除抵押登记，即可顺利完成房屋过户、再次抵押以及新贷款的发放等手续。同时，启动“抵押过户”住房公积金贷款的试点项目。

采用“线上与线下相结合”的互动方式，针对“彩云购房节”活动，对省内各州市及省外购房者群体进行了一系列的宣传推广，通过多样化的形式和广泛的渠道，强化了城市品牌的宣传力度，推动了居住消费的健康发展。

五、其他

本文件自发布当天开始执行，其有效期限为一年。该文件的解释工作由市住房和城乡建设局、市自然资源和规划局、市住房公积金管理中心以及市税务局共同承担。

政策解读如下↓

对《昆明市促进房地产市场稳定健康发展相关政策》的详细阐释

《若干措施》于2023年6月6日，在市人民政府第十五届第20次常务会议上获得审议批准，并定于2023年7月18日开始实施。依照《昆明市人民政府办公室政策解读工作规则》的相关规定，为增进公众对《若干措施》核心内容的了解与认识，特此进行如下解读：

一、《若干措施》的出台背景

2022年，昆明市政府办公厅发布了《关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》（编号昆政办〔2022〕19号）。为了确保政策的有效对接，深入执行党中央、国务院关于“房住不炒”的决策指示，满足刚性和改善性住房需求，增强市场信心，激发市场主体的积极性，推动全市房地产市场稳定增长和健康发展，市住房城乡建设局联合相关部门，共同研究和制定了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》。

二、《若干措施》的起草过程

《若干措施》在制定过程中，先后多次广泛听取了省住房城乡建设厅、市自然资源规划局、市城市管理局、市市场监管局、市税务局、市住房公积金中心、市人力资源社会保障局、市政务服务局、市金融办、市财政局、市商务局、市司法局等相关部门以及五华、盘龙、西山、官渡等11个县（市）区、管委会等各级部门的意见和建议，对这些意见进行了充分吸收并加以修改完善，最终报送昆明市人民政府审批，经批准后以市政府办公室的名义正式印发并实施。《若干措施》已通过合法性审查和公平竞争审查。

三、《若干措施》的主要内容

《若干措施》涵盖了五个主要领域，包括调节开发与供应、加强要素保障、改善项目布局、推动居住消费以及其它相关内容，共计提出了二十四项具体措施。

（一）推进去库存方面共4条：

综合考虑城市区域的发展状况、商业商务用房的存量情况等多方面因素，需恰当设定每年商业商务用地的供应量，并采取科学的方法来调整土地供应的步伐。

在土地出让之前，当地政府能够依据该区域的控制性详细规划以及商业商务用房的配置和去化状况，对新增供应土地的商业商务开发规模进行相应调整。

对于已经供应但尚未开发成商业商务用地的土地，房地产开发企业可以向所在地的政府或管委会提出申请，要求适当减少商业商务用房的开发规模，或者将其调整为托儿所、养老院、学校、文化设施、体育场馆以及停车场等公共服务设施。

4.调整商业办公类项目最小产权分割单元建筑面积的规定。

（二）强化要素保障方面共7条：

房地产开发公司有权采用即索即付的银行保函来代替零散土地整合过程中的履约保证金。

在通过出让途径获取国有土地使用权的过程中，房地产开发公司于土地出让合同签署之际，相应的属地自然资源和规划管理部门将同步颁发《建设用地规划许可证》。

房地产开发企业可根据土地出让合同以及技术审查的必要条件，向所在地的自然资源和规划部门提交申请，以获取《建设工程规划许可证》（副本）。

对于规模庞大、建设周期较长的房地产项目，只要项目符合相关规范并满足分阶段投入使用的条件，就可以适当地增加规划核实的分期批次。

在房地产开发项目的预售区域内，若存在土地抵押情况，应予以解除抵押；同时，将原本的抵押期限从6个月延长至12个月。

房地产开发企业所建造的、与清算项目相匹配的公共设施，在土地增值税清算过程中，若产权归所有业主共有，或者建成后无偿交付给政府或公共事业单位用于非营利性社会公共事业，则其成本和费用是允许扣除的。

7.延长清理和化解不动产历史遗留问题相关文件适用期限。

（三）优化项目规划方面共6条：

对居住及商住混合用途的用地中，地上所建配电室、社区服务站点、文化活动中心、体育活动场所、社区卫生服务中心、养老服务机构、生活垃圾收集及处理设施用房、公共卫生间等配套设施的容积率计算标准进行优化和调整。

在文件正式发布之前，市城乡规划委员会已对规划方案进行了审议，并予以批准。同时，城市更新改造项目中的应拆迁总建筑面积已超过50%的实际拆迁工作已基本完成，因此，可以依据已批准方案的居住用地容积率标准进行执行。

位于二环路之外的城镇改造工程中，尚未分配的土地，相关地方政府或管委会有权依照规定流程提出规划变更的申请。

对于位于现有或正在施工的轨道交通站点周边五百米区域内的城市更新与改造项目用地，其配套的机动车停车位数量应当依据项目的交通影响评估结果进行科学合理的确定。

保障性租赁住房项目无需配套建设中小学和养老设施，这些责任将由所在地的政府或管委会负责统筹规划。然而，根据《昆明市城乡规划管理技术规定》，项目必须配备幼儿园以及其他居住区所需的公共服务设施。此外，对于保障性租赁住房项目的车位配建标准，应不少于每100平方米0.5个车位。

经市府院联动领导小组研究决定，对于确实需要通过调整规划来处理的烂尾楼或确保交楼的工程项目，可以依照规定程序提出控规调整的申请。

（四）促进居住消费方面共6条：

提供购房契税补助：补助适用对象为自文件发布之日起一年内购置新建商品住宅并完成商品房网签登记，同时获取契税缴纳证明的购房者；补助金额依据家庭生育子女的数量划分为三个等级：拥有一个子女或无子女的家庭、有两个子女的家庭、有三个子女或更多子女的家庭，分别对应所缴纳契税总额的50%、80%、100%进行发放，补助上限为3万元。具体操作以属地政府（管委会）发布的实施细则为准。

鼓励灵活就业者加入住房公积金体系，具体操作依据各城市住房公积金管理中心所公布的正式文件规定执行。

通过住房公积金增值收益的多元化筹集方式，积极扩充保障性住房和保障性租赁住房的房源，致力于缓解中低收入家庭、新市民以及青年人等群体的住房难题。

对于生育二孩、三孩的住房公积金缴纳者家庭，若他们购买首套自住型住房，那么他们所能申请的住房公积金贷款的最高额度将分别提高至原额度的120%和130%。

进一步对现有存量房网签及登记服务流程进行改进，实施存量房“带抵押过户”的合并登记服务模式，同时启动“带抵押过户”住房公积金贷款的试点项目。

针对省内各州市及省外购房人群，我们举办了系列宣传活动，通过多种形式和途径强化城市品牌宣传，以推动居住消费的持续健康发展。

（五）文件自印发之日起施行，有效期一年。

资料：昆明市委宣传部

信息员：徐俊